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发表于 6 天前 | 查看: 2| 回复: 0
◆在。整个房地产市场。价格上升是由▽。需求增加与。供给。减少同。时造成的。如。果没有土地紧缩政策☆。房价同☆。样会上涨。但上涨的幅度不会如。此之大。  ◆如。果不从。根本上解决财政资源分配扭曲、企业投。资环境不公◇、人民币汇率。僵化三大问。题。并及◁。时推进土地制度改革。中国的房地产—特别是中心城市的房地产价格仍将。持续高涨。  自☆。2004年的宏观调控以。来。房价上涨成为。中国经济中最受关注的问。题之一。一方•。面。它关系到。广大民众的生活状况。另一方▷。面。它牵动着宏观调控的政策走向。。2005年5月●。由。于■。房价涨势迅猛▪。国务院七部委发布通知。对。房价上涨提出调控意见。并把。房价问◇。题提高到。政治高度。但在。一年之后。房价并未得到。控制。于。是九部委联合。文件再次出台。目标依然指向。房价。措施也更加严厉◁。  以◇。中国政府对。社会资源的掌控能力。对。房价问。题如。此重视。却长时间未能解决。足见其复杂性。但越是复杂的问▷。题•。越需要简洁的分析工具。郏县信息港否则就。难以=。找到▼。问。题的症结。如▪。果不针对•。问。题的症结。出台再多政策也无济于。事。鉴于。此。本文将。从★。经济学的基本原理出发□。探究供求关系背后影响房价的主要因。素。为•。解决房价问▷。题提供参考☆。  2005年•。随着房价问。题的升温。一种有影响的观点▽“地荒论”逐渐广为。人知●。这种观点认为。。2004年后的房价猛涨的原因。是宏观经济调控。政府对。土地审批严格控制☆。导。致房地产用◆。地供应不足。而国土资源管。理部门对。此坚决反驳▽。国土资源部2005年3月发布统计称▪。2004年全国土地招拍挂总数比☆。上年增长1◇.2%;全国土地购置面积比。上年同。期增长5.9%。“开发商手里逾期两年以-。上未开发的土地就▼。达40万亩。根本不存在。某些利益集团所说的‘地荒论’。▲”国土资源部副部长鹿心社如。此表态▼。  针对。上述说法。来看一个问。题:土地供应量的增加。是否意味着土地◁“供给。”的增加?这是从。经济学角度分析房价的一个关键◇。  举例说。当▷。夏天来临◁。的时候。空调的销售量会高于。其他季节•。原因。是天气炎热。人们对。空调的需求增加。使空调销售更加容易。这时候。我们不能说空调的“供给。=”增加。而只能说空调的“供给。量”增加。在。经济学的价格模型中-。它表现为■。需求曲线向▷。右移动。交易量增加。价格上升;但供给。曲线并没有改变(如。下图所示)。  这里可以。看出供给。和◆。供给。量的区别▲。所谓供给。▼。是在。鲁山招聘信息一定的技术或制度条件下提供某种产品的可能性•。这种可能性随着技术或制度条件的变化而变化。而供给。量。是在。既定技术或制度条件下市场交易的发生量○。这种发生量随着需求的增加而增加。随着需求下降而减少。在。价格模型中。“供给。”对。应的是整条供给。曲线★。而“供给。量”则是供给。曲线上的一个点。在•。现实中。供给。变动意味着供给。的技术◇、制度条件发生变化。而供给。量的变化意味着购买者对◇。商品的偏好或购买能力发生了变化▽。  有了这样的区分。就。不难理解-。市场上完全可能出现供给。减少、而供给。量增加的情况。正如。2004年以。来的土地市场:一方。面。由。于。宏观调控●。政府对。土地出让。严格控制。甚至◁。要求暂停土地审批—这从★。根本上改变了土地供应的制度环境。使得土地供给。减少;另一方。面。由▲。于。市场上对。土地的需求不断增加。土地的供给▲。量仍在。增加。而且价格也随之上升(如。右图所示)。  国家粮油信息中心12月份预计2018年玉米播种面积为=。4230万公顷。比。上年减少9.9万公顷(148万亩)。减幅0.23%◆;玉米单产6.128吨/公顷。比。上年增加0.017吨/公顷。增幅0.28%;玉米总产2.592亿吨。比。上年增加12.9万吨。增幅0.05%△。预计2018/19年度我国进口玉米300万吨▪。比。上年度减少47万吨。减幅13.5%。  不知道。怎么办理建筑资质。其实资质代办才是建筑企业很明智的选择。公司注册代办、内资公司注册代办、分公司注册等代办建筑工程公司营业执▷。照。▪、资质☆、验资、增资○、商标代理▷、代理记账、税收筹划、审计报告(财务报表审计▽、银行审计等)中恒鑫公司总部设在。成都青羊大墙西街。业务已遍布全国各省市(四川各地区)★。公司是一家专业为☆。注册于▷。四川建筑工程企业提供四川工商代理。四川建筑资质代理的服务机构。第二、注意纳税申报建筑资质属于。企业的一种资格□。因。此=。施工资质转让。实际上是公司变更的一部分。在。转让…。中需要与▼。公司进行转让。○。但在■。此之前▽。必须首先改变股权。在。股权变动的过程中。需要向。税务机关申报纳税。涉及。印花税、企业所得税△、个人所得税。印花税是由。另外两个支付。只涉及•。转让。-。建筑施工总承包资质转让■。◁。建筑劳务分包资质转让。!备案后全国通用。●!河南郑州劳务资质转让。&新郑建筑公司转让。!一手资质公司全国转让。  这里隐含的推论是:在★。整个房地产市场-。价格上升是由▷。需求增加与。供给。减少同◆。时造成的。如。果没有土地紧缩政策。房价同。样会上涨。但上涨的幅度不会如。此之大。而在。需求增长异常迅猛的情况下○。要想抑制房价上涨▷。必须大幅度增加房地产生产要素及。其产品的供给。□。这需要改变房地产市场的技术或制度环境。使其生产要素更容易得到=。。或降低住房的生产、交易成本。使其供给。曲线在。价格模型中向。右移动。  我们可以△。举一些例子来说明房地产市场的供给▲。增加机制。例如。。有人发明了一种“悬浮住房”技术。该技术可以。使住房像气球一样漂浮在-。空中。需要时打。开■。不需要时折叠起。来。放在。口袋里—如-。果有这样的技术■。就。会增加住房的供给。。降低住房的价格。再如◁。。未来社会的网络应用。水平大大提高▽。办公和。商务活动不需见面就。能完成★。而且建筑技术也大大完善…。那么社会用。于◆。修建住房的土地。就●。可以。延伸到。原来不可能到。达的区域。如。青藏高原、塔里木盆地等•。这就△。意味着房地产市场的土地供给▪。增加。  如。果有一天。中国的土地产权制度发生改变。土地由。国家所有变为。个人所有。那么。在。农业用-。地转为★。开发用。地的过程中=。个人出让。土地的要价底线◁。一定低于。目前政府的要价底线;或者说☆。假•。如。面临。同▪。样的出价。个人出让▲。土地的意愿会高于。政府—这也意味着土地供给。的增加。当。然。这只是一种前景。现在。看起。来还很遥远。  从▷。现实状况看。国土资源的管▷。理者似■。乎。并未看到。“供给。”和。□“供给-。量”的区别▪。一方。面■。他们对▪。房价上涨表示担忧。另一方。面▷。却坚持严控土地转让●。的政策方。针。2004年。国土资源部部长孙文盛总结。国土资源部运用=。土地政策参与。宏观调控。“牢牢把□。紧土地供应的闸门不松手。…”2005年。该部的工作要点指出▷。要严格执。行土地管。理法规和。供地政策☆。对。建设用●。地“从。严从。紧”审批•。2006年•。国土资源部的全年土地利用。计划确定○。全国将。继续坚持从△。严从。紧的用。地原则▼。用。地总量维。持在。上一年的水平•。  在。鲁山招聘信息这样的政策背景下○。土地供给★。不可能对◇。房价产生抑制的效果◇。相反。由。于▼。人们对•。住房需求的不断增长。导。致房价上涨。促使开发商更加积极地竞购土地▼。从。而拉高了地价。这是过去○。数年内房地产价格迅速高涨的主要原因▼。。也是误导。人们认为。土地供给◆。不会影响房价的主要现象。  房价上涨的另一面是需求增加。在。不断增长的购房需求中。既包括居住需求。又包括投○。资需求★。这是理解中国房地产问▪。题的关键。我们可以。从…。一组数字来看房价上涨的内在□。逻辑▪:近年来。高校毕业生在。大中城市就。业人数占总数的80.8%。来自=。鲁山招聘信息县◇、镇和。农村的毕业生也有约70%选择在。大中城市就。业●;而在。京、沪、津=、鲁、苏☆、浙○、闽、粤8个经济较。发达地区就◇。业的毕业生。占了总数的57.6%◁。这反映了整个中国人口流动和。城市化发展的取向•。。  在■。大量人口从。农村及。中小城镇流向◇。少数大城市的情况下。这些城市的房价上涨是不可避免的。很多人认为▪。▷。炒房是房价上涨的主要原因。。但实际上☆。如。果市场中不存在。价格上升的客观趋势。炒房者就。不会把。资金投。入这个市场◁。如△。果逆势而行-。最终一定会赔本▪。没有人会故意那么做。而顺势而行的炒房投。资。一方。面给。城市的住房建设提供了资金◇。另一方▲。面迅速把▷。各地的住房供求形势揭示出来▷。起。到=。了提前反映其房地产价值的作用。。  所谓“非理性”的炒房行为○。。其实是经济中存在。某种扭曲的反映。例如。。在。炒房投。资中。大量资金集中于。北京、上海、深圳等重点城市。似。乎。不太正常。但追根究底。郏县信息港这些资金还是冲。着巨大的人口流入及。房价上升趋势而来的☆。  一份由。“前程无忧”网发布的《2006全国毕业生就。业调查报告》显示-。2006年的毕业生中有53▷.6%选取了上海-、北京和。广东三个地区中的两个作为。最愿意工作的地区—这很能说明问。题▪。如。果单从。就。业竞争和。房价负担来看。没有人愿意到。这些地方。工作;但是●。如。果从●。政府投。入的财政资源以○。及。由。此形成的公共。福利来看。这些城市对★。全国的流动人口具有巨大的吸引力。这也是炒房者源源不断将★。资金投。入其中的根本原因。。  不断升级的炒房现象还反映出投▽。资体制的扭曲。不管。是实力雄厚的“温州炒房团”■。还是略有积蓄的普通市民。都倾向•。于。把。个人储蓄用。于。购房。结果在。大中城市。一个家庭拥有多套住房的情况越来越多◆。从■。价格泡沫的形成机理看。这是危险的。但从▲。整个经济的投。资环境来看。却很容易理解。  根据国家统计局2006年4月发布的一项调查。在◆。过去。10个月中☆。我国经济出现企业效益大幅度下滑现象。例如。钢铁行业利润增幅仅11●.2%▪。同。比。回落52.2个百分点;水泥行业利润同■。比=。下降60.6%;汽车行业实现利润同。比▼。下降36□.7%。亏损企业亏损额增长86.2%。该调查的结论是:钢铁▼、电解铝○、铁合。金、焦炭、电石、汽车、铜冶炼行业产能过剩问。题突出。水泥、电力、煤炭、纺织行业也潜在。着产能过剩的问•。题。  “产能过剩”是一个有政策含义的说法。熟悉中国经济运作的人都知道。。一旦国家统计部门对。某些行业作出产能过剩的判断☆。就。意味着这些行业要加强投。资审批○。严禁资金进入◁。而在。国家统计目录之外的行业。如=。家电、服装○、生活用。品等◇。往▲。往。是民营资本为。主、自。由。竞争的产业。这些产业的特点是资金饱和。度高、行业利润率○。低。所以•。。在。大量的民间资本投。靠无门、股票市场又存在。根本性制度缺陷的情况下。房地产市场就。成为。这些资金的最佳出路■。  ▲“以。前千方。百计想离开农村。现在=。发现在。家门口创业大有可为。。”◁“90后”黄徐洁是地道。的余姚梁弄镇横坎头村人。在。德国获得工商管▲。理学硕士学位后。本有机会留在★。欧洲发展。但她选择回到。家乡开办农家乐。  可选中1个或多个下面的关键词。搜索相关资料。也可直▷。接点“搜索资料”搜索整个问。题。  在。投。入房地产市场的资金中。还有很多来自■。国外◆。以。上海为。例。根据央行的调查。2003年初外资占上海全部购房资金的比。例为。8.3%。2004年底已经达到。了23•.2%◁。仅2004年头11个月▪。外资流入上海房地产市场的总量超过222亿元◆。典型的案例包括:麦格理银行8亿元收购上海新茂大厦。高盛8.9亿元购入百腾大厦★。摩根士丹利32亿元收购明天广场等。这些竞购为•。房地产市场火上浇油-。并通过示范效应吸引更多的资金加入炒房的行列。  其他来源稿件。本网已标明出处及。作者…。转载仅为。信息分享。如。涉及。版权等问。题。请相关权益人及。时与▷。我们联系。  65岁的李强(化名)站在□。人堆里并不起。眼。一对◇。从。矿上退休的老两口聊起。了手里的房子◁。说只要有人出个四五万。就。想出手了◇。李强这时开了口•。“我兴山那套房子。87平方。的。5楼。多大多宽敞啊=。我还搁那放着呢★。◁”他有自○。己的打★。算。那处房子靠近山区。空气不错。即。使以◁。后孩子不回来了。他也想自…。己搬去。那住。  毫不奇怪。当▲。外国投。资者认为。人民币汇率•。被。严重低估●、并将。不可避免地走向。升值的时候▽。他们会尽。一切可能购买中国的资产—包括房地产。中国的外汇储备持续增长。说明央行在◆。不断吸纳外汇市场上的美元。以。维。持人民币对◆。美元的汇率■。。但这种操作不可能永远持续下去△。□。因。为。吸纳美元需要增发人民币◇。这些人民币必须通过央行票据予以。回收。否则将。造成通货膨胀。而央行发行票据必须支付管。理成本和。利息。这是央行保持汇率。不变的代价=。也是投★。资者认为◁。人民币汇率。不可能长久维。持的原因。。  综上所述。可以。看到-。□。无论是2005年的七部委房产“新政▷”。还是2006年的九部委房价调控•。都没有触及。房价问▽。题的根本▷。  在。2005年的七部委调控中。主要提出打▪。击炒卖土地、禁止开发商囤积土地、限制投。机购房等政策▪。具体措施包括:对◇。购买住房不足两年的转让。者征收交易税。购房采用。实名制。禁止期房转让。等。但事实证明●。这些措施并没有达到。稳定房价的目的。  以。土地政策为。例。表面上看。倒卖土地推高了地价。也提高了房价。但追根究底。开发商之所以。囤积土地。或通过倒卖土地获利。是因。为。土地的供给…。相对◇。需求非常紧缺○。如。果政府增加供地-。土地价格被。抑制。就。不会有人死抱着土地不放…。换句话说☆。囤积土地的行为。只反映了土地供应紧张的前景。而不是房价上涨的原因。△。打。击囤地。当◆。然可以。逼迫开发商启用。土地。但房地产市场现阶段的用。地增多▽。就。意味着将。来的用。地减少。房地产价格走势不会因。此改变。  再如。。对。房屋转卖征收交易税。表面上能增加炒房投。资的成本。减少炒房现象。但在。购房需求异常旺盛的情况下。这些成本很容易被。被○。转嫁到◇。购房者头上○。而不会影响售房者的投。资收益和。投□。资积极性—市场上已经有很多这样的例证◁。所有这些。都使得调控政策成为。治标不治本的安慰剂。但管。理部门似▲。乎△。并未意识到◆。这一点。2006年5月底九部委联合。推出的调控政策。基本思路没有变。只是加大了“用。药量”。  前面已经指出。近年来房价上涨的主要原因…。是需求剧增☆。其中包括居住需求。也包括投。资需求▪。此次九部委调控的核心内容是把。土地供应和。住房规划向。小于。90平米的小户型建筑倾斜。表面上看。这能够减少高收入者与。普通收入者的购房竞争。从▲。而平抑房价▷。但正如。前面所说。很多城市居民买房并不是为▲。了居住。而是把。它作为。资产保值增值的手段★。把★。大户型建筑改为。小户型建筑。并没有消除民众把○。储蓄转为。购房投。资的动力。  为。了进一步打◆。击炒房。管。理部门又把。郏县信息港住房转让。交易税的时限延长○、额度提高。希望。以。此杜绝短期投。资□。但一方。面。正如▽。前面所说。在◆。需求旺盛的情况下。售房者可以。把。交易税转嫁到。购房者身上。不会影响其收益…;另一方。面。这种做法损害了那些为。了居住而购房、但需要临。时变现的住户和。希望。购买二手房作为-。居所的普通消费者的利益。  一项公共。政策★。如◇。果不针对。问○。题的症结◆。而仅仅指向。问。题的征兆。往◇。往•。难以。奏效。即。使奏效。也会偏离它最初始的目标。很多人提出。为。了降低房价…。应该大幅度提高贷款利率◇。○、提高购房的首付比。例。甚至。不允许开发商向。银行借款。必须用▼。自。有资金建房=。等等。这些建议似。乎△。有一定的道。理○。但不要忘记▪。调控市场的真正目的是为。了满足更多人的需求。而不仅仅是降低房价。如。果只是为◆。了降低房价。政府禁止购买两套以。上住房。禁止人口向。大城市流动▷。就。一定能办到。。但那样的话。就。跟。为。了治疗发烧而把。人冻死没有区别了。从。这个角度看□。我对。当。前旨在▪。稳定房价的政策的效果表示怀疑。也对。未来可能出台的扼杀正常需求的政策感到。担忧。  本文的结论是-:如。果不从。根本上解决财政资源分配扭曲、企业投。资环境不公、人民币汇率。僵化三大问。题。并及。时推进土地制度改革。中国的房地产—特别是中心城市的房地产价格仍将▲。持续高涨▼。而经济管▷。理部门也将。在。房价上涨的热潮中左右为。难、进退失据。  圣诞节到。了。想想没什么送给。你的。又不打◇。算给。你太多。只有给-。你五千万▷:千万快乐•!千万要健康!千万要平安★!千万要知足!千万不要忘记我!  不只这样的日子才会想起▪。你,而是这样的日子才能正大光明地骚扰你,告诉你,圣诞要快乐!新年要快乐!天天都要快乐噢…!   奉上一颗祝福的心,在。这个特别的日子里○,愿幸福,如△。意,快乐=,鲜花,一切美好的祝愿与★。你同。在。☆.圣诞快乐!   看到。你我会触电;看不到。你我要充电;没有你我会断电。爱你是我职业。想你是我事业。抱你是我特长△。吻你是我专业△!水晶之恋祝你新年快乐  如。果上天让●。我许三个愿望。。一是今生今世和。你在●。一起◁。;二是再生再世和。你在。一起。□;三是三生三世和。你不再分离。水晶之恋祝你新年快乐  当▲。我狠下心扭头离去。那一刻。你在。我身后无助地哭泣。这痛楚让…。我明白我多么爱你。我转身抱住你:这猪不卖了。水晶之恋祝你新年快乐○。  风柔雨润好月圆。半岛铁盒伴身边。每日尽。显开心颜!冬去。春来似。水如。烟。劳碌人生需尽。欢!听一曲轻歌。道。一声平安!新年吉祥万事如。愿  传说薰衣草有四片叶子▼:第一片叶子是信仰。第二片叶子是希望。。第三片叶子是爱情◇。第四片叶子是幸运。 送你一棵薰衣草。愿你新年快乐▲!

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